Berlín: Izquierda, Verdes y SPD quieren expropiar 160.000 viviendas

Una promesa electoral clave del partido La Izquierda, ganador de las elecciones regionales en la ciudad-estado de Berlín, está tomando forma: la socialización de propiedades de las grandes empresas inmobiliarias podría convertirse en realidad bajo un gobierno liderado por esta agrupación, junto con Los Verdes y el Partido Socialdemócrata (SPD).

En un documento exploratorio conjunto, las tres formaciones reafirmaron su compromiso con este proyecto. Sería una medida sin precedentes en Alemania. Qué pretenden lograr los partidos con ello y por qué muchos lo ven con ojos críticos.

¿Qué han acordado La Izquierda, Los Verdes y el SPD?

Los tres partidos acordaron en su documento exploratorio transferir al Estado aproximadamente 160.000 viviendas de cinco empresas inmobiliarias. La indemnización para las empresas se limitará a 16.000 millones de euros (18.000 millones de dólares), se financiará con préstamos y se refinanciará a través de los alquileres. La medida afectaría a empresas privadas con un parque de viviendas de al menos 10.000 unidades en Berlín.

Se les permitiría conservar un parque básico de 10.000 viviendas. Según el documento, las cooperativas y las empresas orientadas al bien común quedan excluidas de la medida. Tampoco se verían afectadas por la nacionalización prevista las viviendas que se hayan construido a partir de 2021 o que aún se encuentren en construcción.

La empresa inmobiliaria Vonovia sería la más afectada, ya que, según sus propios datos, cuenta con 130.000 viviendas en Berlín.

Sin embargo, la implementación podría tardar. A mediados de 2028, los tres partidos uieren presentar una ley que entraría en vigor un año después de su aprobación. Mientras tanto, es probable que sea revisada por el Tribunal Constitucional, y se esperan demandas por parte del sector inmobiliario.

¿Cómo resolverá concretamente esta medida el problema de la vivienda?

Con la socialización, la posible coalición entre La Izquierda, Los Verdes y el SPD busca ampliar el parque de viviendas municipales y, con ello, ganar más influencia sobre los alquileres en la ciudad. La Izquierda siempre ha argumentado que los alquileres bajos en las viviendas de propiedad estatal tendrían un efecto moderador en todo el mercado.

Por lo tanto, influyen en el llamado índice de rentas, que refleja la renta comparativa habitual en Berlín y sirve de base para ciertos requisitos legales sobre los aumentos de renta permitidos.

¿Por qué los economistas ven con escepticismo la socialización?

Los expertos plantean tres argumentos centrales en contra de la expropiación: no genera nuevas viviendas; ahuyenta a los inversionistas que se necesitan urgentemente para la construcción de nuevas viviendas; y es inasumible e inconstitucional.

El economista Konstantin Kholodilin, del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), estima que, incluso con los planes actuales, los alquileres de las viviendas socializadas tendrían que aumentar considerablemente para financiar el proyecto sin subsidios del Estado.

"Con una tasa de interés del 4 por ciento, una cuota de capital propio del 80 por ciento y un plazo de crédito de 30 años, los pagos anuales por intereses y amortización ascenderían a 740 millones de euros", escribe ante una consulta de la agencia dpa.

"Si a esto se le sumaran los gastos de administración de 3,73 euros por metro cuadrado al mes (457 millones de euros al año), se necesitaría un alquiler neto sin gastos de 9,78 euros por metro cuadrado al mes para financiar estos costos sin subsidios estatales".

Si se sumaran además los costos de mantenimiento de 17,18 euros por metro cuadrado al año, el alquiler tendría que aumentar incluso a 11,21 euros por metro cuadrado, calcula Kholodilin.

Actualmente, según Vonovia, el alquiler promedio en las viviendas en cuestión es de 8,26 euros por metro cuadrado, neto sin gastos.

¿Qué más planean los negociadores?

Según el documento de exploración, la socialización irá acompañada de una serie de medidas adicionales que, entre otras cosas, tienen como objetivo combatir mejor la especulación inmobiliaria y hacer cumplir las regulaciones existentes.

"Estamos iniciando un cambio de paradigma y, en el futuro, convertiremos la protección contra las prácticas de alquiler ilegales en una tarea pública activa", escriben los partidos en el documento.

Entre otras cosas, se creará una nueva autoridad de supervisión de alquileres y una unidad especializada en la Fiscalía de Berlín.
Los partidos también quieren acelerar el ritmo en la construcción de nuevas viviendas. "Queremos alcanzar 100.000 permisos de construcción entre 2026 y 2031, lo que debería traducirse en 100.000 nuevas viviendas", escriben.

¿Qué había planeado inicialmente La Izquierda?

La hoja de ruta ahora acordada se desvía en algunos aspectos significativamente de los planes originales de La Izquierda, con los que el partido llevó a cabo su campaña electoral. Según esas ideas, las empresas con un parque de viviendas de 3.000 o más unidades ya deberían ser socializadas. De ese modo, la medida habría afectado a unas 240.000 viviendas.

La Izquierda quería crear una institución de derecho público para llevar a cabo esta medida. Esta se encargaría de obtener los créditos necesarios, comprar los parques de viviendas y, posteriormente, ocuparse de su administración. En el documento exploratorio de los partidos se habla de un organismo encargado de la socialización.

¿Habrá una prohibición de la socialización?

El Gobierno federal anunció en julio la intención de impedir la nacionalización. Sin embargo, hasta el momento no existe un proyecto de ley, sino solo una resolución del comité de coalición de conservadores y socialdemócratas.

La ministra de Construcción, la socialdemócrata Verena Hubertz, destacó en una cumbre de inversiones en Berlín que el Gobierno sigue trabajando en la llamada Ley de Protección de las Inversiones. "Nosotros, como Gobierno, tomamos otro camino. Necesitamos más inversiones y queremos protegerlas", dijo.